Hipotecas: Cláusulas y Comisiones
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ÍNDICE:
- ¿Qué es una hipoteca?
- Elementos de una hipoteca
- Tipos de hipotecas
- Cláusulas y comisiones
- Avales del ICO
Tus derechos respecto a las cláusulas y comisiones en el préstamo hipotecario
Este tipo de trámites pueden ser complicados de realizar y sus detalles difíciles de entender, por lo que es importante que, como parte deudora, conozcas tus derechos al contratar una hipoteca. Asimismo, es importante que las condiciones sean transparentes y entiendas cómo te van a afectar. Asegúrate de que no se incluyen cláusulas consideradas abusivas.
Para que la cláusula sea válida, debe ser transparente, es decir, ser clara y comprensible, y debes tener información suficiente para tomar la decisión, esto es, debes poder entender su objeto y evaluar sus consecuencias jurídicas y económicas.
Solo pueden cobrarte gastos o comisiones por servicios que hayas solicitado en firme o aceptado expresamente, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
Gastos de formalización
Cuando contratas una hipoteca, hay ciertos gastos que asumirás como parte deudora, y otros que asumirá la parte acreedora.
- Gastos que paga la parte prestataria: la tasación del inmueble, y las copias de la escritura de la vivienda que solicite.
La copia de la autorización del préstamo realizada por la notaría, así como la nota simple literal de la inscripción del préstamo en el Registro de la Propiedad, se las remitirán gratuitamente y de forma telemática.
- Gastos que paga la parte prestamista (generalmente un banco): gastos de notaría (aranceles notariales), gastos de gestoría, gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y las copias de la escritura de la vivienda que solicite.
Esta información se encuentra en el art. 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Fuera de los casos anteriores, algunos préstamos hipotecarios pueden incluir una comisión por cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Esta comisión la cobra la parte acreedora por realizar las gestiones y trámites para cancelar registralmente la hipoteca. No obstante, debes haberlo solicitado expresamente y la parte acreedora debe poder acreditar que ha realizado el servicio. No tendrás que pagar esta comisión cuando realices tú dicha gestión. Tampoco te pueden cobrar la entrega de documentación justificativa de que el préstamo está pagado (es decir, el certificado de deuda o saldo cero), o el desplazamiento del apoderado de la entidad bancaria a la notaría que elijas. Asegúrate de que los gastos de aranceles de notaria y de cancelación de registro son los correctos.
Comisión de apertura
Algunos préstamos hipotecarios pueden incluir una comisión de apertura. No obstante, solo puede cobrarse una sola vez y debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista por la concesión del préstamo. No puede ser desproporcionada.
Esta información se encuentra en el art. 14.3-4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Cláusula suelo
Puede tener diferentes nombres, por ejemplo, suelo hipotecario, horquilla de interés, tipo de interés mínimo, limitación a la variabilidad… Con esta cláusula se establecía que el interés variable no podía ser inferior a un porcentaje determinado, por lo que, aunque bajase el índice de referencia, el pago sería superior al que correspondería.
Estas cláusulas se encuentran actualmente prohibidas por el art. 21.3 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
En caso de que tu hipoteca sea anterior a la citada Ley, para que la cláusula fuese válida, debía ser transparente, es decir, ser clara y comprensible, y debías tener información suficiente para tomar la decisión, esto es, debías poder entender su objeto y evaluar sus consecuencias jurídicas y económicas. En caso de que no se hubiese cumplido, puedes reclamarla. Si en la firma de tu hipoteca llegaste a un acuerdo para no reclamar las cláusulas suelo, pero no tenías información suficiente, el acuerdo no es válido.
Cláusula multidivisa
Es una cláusula que permite pagar la devolución del préstamo empleando una moneda diferente al euro (€). La fluctuación de la divisa en la que se va a pagar la hipoteca varía el importe de las cuotas y, por tanto, del préstamo. Por ello, supone un riesgo. Debido a su complejidad, es recomendable informarse previamente y tener conocimientos financieros antes de aceptar este tipo de cláusulas.
En estos casos, el prestamista debe incluir un ejemplo numérico que indique claramente de qué modo las variaciones del tipo de cambio afectarán al importe de las cuotas. Además, debe enviarse a la persona prestataria advertencias regularmente, y, como mínimo, cuando el tipo de cambio registre una fluctuación superior al 20 %.
Esta información se encuentra en el art. 20 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Compensación o comisión por la novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor
En el caso de que suponga la sustitución de un tipo de interés variable por la aplicación durante el resto del contrato de un tipo de interés fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años, puede exigirse una compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada. No obstante, deben cumplirse las siguientes condiciones:
a) durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo: compensación o comisión máxima del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente, que no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
b) después de los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo: no podrá cobrarse compensación o comisión.
Si en la novación no se produce amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión.
Esta información se encuentra en el art. 23.6 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Comisiones por cancelación anticipada (por reembolso o amortización anticipada)
Es habitual que existan compensaciones por amortización total o parcial, es decir, por reembolsar anticipadamente el importe del préstamo antes de finalizar el plazo para ello. Estas comisiones solo pueden cobrarse en algunos supuestos.
- En el caso de préstamos a tipo de interés variable:
a) la amortización se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato: comisión máxima del 0,25% sobre el importe amortizado, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
b) la amortización se produce durante los 5 primeros años de vigencia del contrato: comisión máxima del 0,15% sobre el importe amortizado, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
c) la amortización se produce después de los 5 primeros años de vigencia del contrato: no se podrán cobrar comisiones por cancelación anticipada.
- En el caso de los préstamos a tipo de interés fijo:
a) la amortización se produce durante los 10 primeros años de vigencia del contrato (o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo): comisión máxima del 2% sobre el importe amortizado, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
b) la amortización se produce después de los 10 primeros años de vigencia del contrato (o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo): comisión máxima del 1,5% sobre el importe amortizado, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
La pérdida financiera que puede sufrir el prestamista se refiere a que, en el momento de la cancelación, los tipos de interés del mercado sean inferiores al tipo de interés pactado en la escritura.
Esta información se encuentra en el art. 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Cláusula de vencimiento anticipado (impago)
Es una cláusula que permite al prestamista rescindir el préstamo hipotecario, en caso de impago de una parte del capital del préstamo o de los intereses, y reclamar a la parte deudora la devolución del préstamo. No obstante, se deben cumplir las siguientes condiciones para la reclamación:
a) el impago se produce en la primera mitad de la duración del préstamo: la cuantía de la deuda pendiente equivale al menos al 3% del importe del capital inicial concedido. Se presume que se cumple este requisito cuando la parte deudora no haya pagado al menos 12 cuotas mensuales o plazo equivalente si el préstamo es a otros plazos.
b) el impago se produce en la segunda mitad de la duración del préstamo: la cuantía de la deuda pendiente equivale al menos al 7% del importe del capital inicial concedido. Se presume que se cumple este requisito cuando la parte deudora no haya pagado al menos 15 cuotas mensuales o plazo equivalente si el préstamo es a otros plazos.
Cuando suceda alguno de estos casos, el prestamista podrá requerir el pago y tendrá que conceder un plazo de al menos 1 mes para su cumplimiento y advertir de que, de no pagar, declarará el vencimiento anticipado del préstamo y reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
No podrán imponerse cláusulas contrarias a estas condiciones.
Esta información se encuentra en el art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Intereses de demora o moratorios
Es una cláusula que permite al prestamista cobrar intereses en caso de impago y devolución tardía del préstamo hipotecario.
El interés de demora será el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales. Sólo podrá devengarse sobre el importe vencido y pendiente de pago.
No podrán imponerse cláusulas contrarias a estas condiciones.
Esta información se encuentra en el art. 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
En el caso de otros intereses, se pueden fijar libremente entre las partes, pero no son válidos cuando el interés es desproporcionadamente alto (por ejemplo, en intereses remuneratorios). Asegúrate de que el interés que aparece en el contrato es el normal del dinero y habitual dependiendo de tus circunstancias. El Banco de España publica información en esta materia y tablas sobre los tipos de referencia.
Contratación de productos adicionales (otras obligaciones)
Algunas hipotecas pueden incluir otras obligaciones. Por un lado, las ventas vinculadas, es decir, productos que se deben contratar de manera obligatoria para la concesión del préstamo. Están prohibidas, salvo algunas excepciones, como contratar un seguro de daños del bien inmueble, un seguro de vida o domiciliar la nómina. Tú, como parte prestataria, debes poder elegir la compañía con la que contratar las pólizas, sean las propuestas por el prestamista o sean pólizas alternativas[1], sin suponer un empeoramiento en las condiciones del préstamo. El prestamista no te podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que le presentes.
Por otro lado, las ventas combinadas, esto es, productos que se pueden contratar de manera voluntaria junto al préstamo y que suelen implicar ciertas bonificaciones. Por ejemplo, reducciones en el tipo de interés por contratar la póliza que te propone. El prestamista debe realizar la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que puedas advertir las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.
En cualquier caso, el prestamista debe especificar para cada obligación, de manera expresa y comprensible:
- que se está contratando un producto vinculado o combinado.
- frente a quién se asume.
- el beneficio y riesgo de pérdidas que supone su contratación.
- todos los costes que deba pagar la parte prestataria (no incluidos en la TAE).
- la duración de la obligación.
- los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados o combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados o combinados.
- en los productos combinados, los efectos que la no contratación individual produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados.
Esta información se encuentra en el art. 17 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
[1] En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones.
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